ЗМІНЕНО ПОРЯДОК ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ НА ПІДСТАВІ ІПОТЕЧНОГО ЗАСТЕРЕЖЕННЯ

06 березня 2020 року набрали чинності зміни внесені Постановою Кабінету Міністрів України № 189 від 26.02.2020 до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, в частині, що стосується правил державної реєстрації за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки на підставі іпотечного застереження, що міститься у договорі іпотеки. Суть внесених змін : Розширено та уточнено перелік документів, які подаються для державної реєстрації права власності за іпотекодержателем. Зокрема, окрім раніше передбачених копії письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця (яка тепер подається у засвідченому вигляді) та заставної (якщо іпотечним договором передбачено її видачу), іпотекодержатель повинен додатково подати реєстратору наступні документи:

• засвідчену іпотекодержателем копію повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу про усунення порушень, з відміткою про вручення адресату (у цьому випадку, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк), або
• засвідчену іпотекодержателем копію рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу про усунення порушень, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або
• засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога про усунення порушень, та які повернулися відправнику у зв’язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або
• засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу про усунення порушень, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата, у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами (у цьому випадку, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк);
• довідку іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов’язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
• відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб’єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
• заяву, що підтверджує згоду іпотекодавця - громадянина України на набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, справжність підпису на якій засвідчується відповідно до Закону України «Про нотаріат», яка подається протягом дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», якщо предметом іпотеки є нерухоме житлове майно загальною площею в межах, визначених зазначеним Законом, що виступає як забезпечення зобов’язань громадянина України за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, крім випадків встановлення державним реєстратором наявності зареєстрованого права власності іпотекодавця на інше нерухоме житлове майно (його частину) у Державному реєстрі прав чи в його невід’ємній архівній складовій частині або надання державному реєстратору документів, якими підтверджується, що відповідне нерухоме житлове майно не є місцем постійного проживання іпотекодавця.

Положення пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень приведено у відповідність до вимог статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» шляхом вказівки на не можливість відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем, за наявності зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, обтяжень речових прав на передане в іпотеку майно, у тому числі внесення після державної реєстрації іпотеки іпотекодавця до Єдиного реєстру боржників.

Наша оцінка внесених змін: В загальному, проведені Кабінетом Міністрів України зміни направлені на більш детальне врегулювання процедури та переліку документів необхідних для проведення державної реєстрації за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки на підставі іпотечного застереження, що міститься у договорі іпотеки.

У даному випадку, важливим є дотримання іпотекодержателем та реєстратором (під час проведення відповідних реєстраційних дій) наступних основних строків:

• тридцятиденного строку (якщо більший строк не встановлено вимогою), після спливу якого за іпотекодержателем може бути проведена державна реєстрація права власності на предмет іпотеки, у випадку подання для реєстрації документа, який посвідчує факт вручення адресату вимоги про усунення порушень;
• періодичності в один місяць для направлення іпотекодавцеві та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, повторної вимоги про усунення порушень, якщо попередня вимога повернулися відправнику у зв’язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення;
• при поданні реєстратору довідки із відомостями про заборгованість боржника за основним зобов’язанням, наведений у ній розрахунок здійснювати станом на дату не раніше трьох днів до дня відповідного звернення до реєстратора.
• при наданні реєстратору відомостей про вартість предмета іпотеки, така вартість повинна бути визначена суб’єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня відповідного звернення до реєстратора.

При чіткому виконанні наведених вище рекомендацій, відповідні зміни не матимуть критичних наслідків для іпотекодержателя, але зобов’яжуть його більш ретельно (з огляду на розширення переліку документів) та заздалегідь (з огляду на встановлення нових строків) підходити до процедури оформлення за собою права власності на предмет іпотеки на підставі іпотечного застереження, що в свою чергу зменшить можливість оскарження іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця відповідної процедури з формальних підстав.