Одним з найбільших багатств України є землі сільськогосподарського призначення, які тривалий час, з метою їх збереження, заборонялося продавати. Однак, в кінці березня 2020 року Верховна Рада України прийняла рішення дозволити продаж земель сільськогосподарського призначення та визначила порядок купівлі-продажу вказаних земель.

Так, Верховною Радою України 31 березня 2020 року прийнято Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення», який, у випадку підписання Президентом України, набуде чинності 1 липня 2021 року. Вказаним Законом внесено зміни до Земельного кодексу України та визначено порядок набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

Так, з 01 липня 2021 року дозволено продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення приватної власності (статті 130, 131 Земельного кодексу України). Продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності забороняється (частина 7 статті 130 Земельного кодексу України).

Водночас, встановлено, що громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп зазначених земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів.

У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу (пункт 6-1 Розділу Х Перехідних положень Земельного кодексу України). Крім того, заборонено відчуження та зміна цільового призначення земельних ділянок всіх форм власності на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя, крім передачі їх у спадщину (пункт 141 Розділу Х Перехідних положень Земельного кодексу України).

Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення мають право набувати:

• громадяни України;
• юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України, держава, територіальні громади з 01.01.2024;
• територіальні громади;
• держава.

Банки можуть набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

Виключно після проведення референдуму та прийнятття відповідного рішення, право власності на вказані земельні ділянки зможуть набувати:

• юридичні особи, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками (контролерами) яких є особи, які не є громадянами України;
• іноземці, особи без громадянства та юридичні особи, які отримують право набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах, які є власниками земель с/г призначення.

У власності фізичних та юридичних осіб може перебувати обмежена площа земельних ділянок:

• До 01 січня 2024 року громадяни України можуть мати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 гектарів (крім земельних ділянок набутих у власність до набрання чинності вказаною нормою), а з 01 січня 2024 року - до 10 тисяч гектарів.;
• З 01 січня 2024 року загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності усіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше 10 тисяч гектарів. При цьому, якщо громадянину належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи або на лише окремі акції, паї, для цілей цієї статті вважається, що такому громадянину, крім земельних ділянок, що належать йому на праві власності, також належить право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею, що дорівнює площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності юридичної особи, учасником (членом, акціонером) якої він є, помноженої на розмір частки такого громадянина, вираженої у відсотках, у статутному (складеному) капіталі, пайовому фонді цієї юридичної особи.

Законодавцем передбачено, що порушення вищезазначених вимог обсягу землі у власності є підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки.

Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за будь-яких обставин не можуть набувати:

• юридичні особи, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України щодо земель: державної і комунальної власності; виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), і які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю);
• юридичні особи, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
• особи, які належать або належали до терористичних організацій;
• юридичні особи, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави;
• юридичні особи, у яких неможливо встановити бенефіціарного власника (контролера);
• юридичні особи, бенефіціарні власники (контролери) яких зареєстровані в офшорних зонах, віднесених до переліку офшорних зон Кабінетом Міністрів України;
• фізичні та юридичні особи, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України «Про санкції», а також пов’язаними з ними особами;
• юридичні особи, створені за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом. Укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до Цивільного кодексу України, з урахуванням вимог Земельного кодексу України.

Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються. Істотними умовами, які повинні міститися в угоді є:

• назва сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);
• вид угоди;
• предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);
• документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
• відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;
• відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);
• договірну ціну;
• права та обов'язки сторін;
• кадастровий номер земельної ділянки.

До 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок с/г призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Розрахунки, пов’язані зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі. Не допускається набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення за відплатними договорами у разі відсутності у набувача права власності документів, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.

Право власності на земельну ділянку припиняється:

• якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка за цим Кодексом не може набуватися нею у власність, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права. У разі якщо власником не була відчужена земельна ділянка протягом встановленого строку, така земля підлягає конфіскації за рішенням суду;
• при порушенні граничної площі земель сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати у власності однієї особи, земельні ділянки, площа яких перевищує зазначені граничні розміри, конфіскуються за рішенням суду. Позов про конфіскацію земельної ділянки подається до суду органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. Конфіскована земельна ділянка за рішенням суду підлягає продажу на земельних торгах.

Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» також внесено зміни до Закону України «Про Державний земельний кадастр». Встановлено, що для одержання інформації про загальну площу земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності відповідних суб'єктів, програмне забезпечення Державного земельного кадастру забезпечує інформаційну взаємодію між Державним земельним кадастром, Державним реєстром речових прав на нерухоме майно, Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.