Прес-центр

Буква закону
03 лютого 2022, 06:00
Чи можна зменшити суму податку від продажу нерухомого майна?

Законом України від 30.11.2021 №1914-ІХ «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень» внесено зміни до Податкового кодексу України, зокрема, в частині оподаткування податком на доходи фізичних осіб (далі – ПДФО) доходу від продажу нерухомого майна.

Відтак, один раз протягом звітного податкового року не оподатковується дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) наступного нерухомого майна, за умови його перебування у власності понад три роки:

  • житловий будинок або квартири чи їх частини, кімнати, садовий/дачний будинок (включаючи об'єкт незавершеного будівництва, земельну ділянку, а також господарсько-побутові споруди та будівлі);
  • земельна ділянка, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;
  • земельна ділянка сільськогосподарського призначення, отримана платником податку у власність під час приватизації земель і земельних ділянок, або виділена в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), або отримана платником у спадщину.

Слід зауважити, що умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не поширюється на майно, отримане останнім у спадщину.

Згідно з нормами вищезазначеного Закону України № 1914-IX:

  • дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається;
  • дохід, отриманий від продажу протягом звітного (податкового) року другого із зазначених об'єктів нерухомості, або від продажу іншого, ніж зазначені об'єкти нерухомості, оподатковується за ставкою 5%;
  • дохід, отриманий від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних із зазначених об'єктів нерухомості, або від продажу другого та наступних із не зазначених об'єктів нерухомості, підлягає оподаткуванню за ставкою 18%, крім випадків, якщо зазначене майно платник податку отримав у спадщину.

При цьому, важливо зауважити, що такий дохід може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України.

Під такими витратами на придбання об'єкта нерухомості в контексті Податкового кодексу України слід розуміти:

  • кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об'єкта нерухомості (або його частини);
  • кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;
  • витрати, понесені на придбання об'єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;
  • вартість об'єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків зі складу учасників юридичної особи;
  • вартість предмета іпотеки, за якою іпотекотримач набув у власність предмет іпотеки;
  • витрати на придбання об'єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;
  • реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт нерухомості;
  • вартість об'єкта нерухомості, що був задекларований особою як об'єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 9.4 розділу XX Податкового кодексу України;
  • вартість об'єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків – акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);
  • витрати, понесені на будівництво об'єкта нерухомості. При цьому, об'єкт нерухомості, подарований платнику податку, вважається придбаним за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв'язку з таким даруванням.

Розрахунок зменшення доходу від продажу об'єктів нерухомості на суми дозволених витрат проводиться платником самостійно, а якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єктів нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа – такою особою відповідно.

Слід зауважити, що у випадку, якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов'язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни об'єктів нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року, у тому числі і якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджуватимуть зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

Поділитися